Die degressive Abschreibung für Abnutzung (AfA) bietet Immobilienbesitzern und Investoren eine hervorragende Gelegenheit, ihre Steuerlast zu senken und die Rentabilität ihrer Immobilienprojekte zu verbessern. Am 22. März 2024 hat die Bundesregierung nach intensiven Verhandlungen mit den Bundesländern das Wachstumschancengesetz verabschiedet, welches erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten für den Neubau schafft. Dies führt zu einer stärkeren steuerlichen Förderung beim Kauf von Neubauimmobilien.
AfA - degressive Abschreibung bei Immobilien: Neubau wird gefördert.
Das Wichtigste in Kürze:
- Die degressive Abschreibung mit einem Abschreibungssatz von 5% ermöglicht höhere Abschreibungsbeträge als bisher in den Anfangsjahren, was zu einer schnelleren steuerlichen Entlastung führt.
- Am 22. März 2024 wurde das Gesetz verabschiedet, um durch erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten den Neubau zu fördern (Quelle: www.bmwsb.bund.de).
- Finanzielle Entlastung, höhere Renditen bei Neubauimmobilien und flexible Wechselmöglichkeit zur linearen AfA.
- Auch der Satz für die lineare Abschreibung wurde angehoben von 2% auf 3%.
- Gilt für neu errichtete oder im Jahr der Fertigstellung erworbene und vermietete Immobilien, die zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 gebaut wurden.
- Abgeschrieben werden können Anschaffungs-, Bau-, Modernisierungs-, Renovierungs- und Finanzierungskosten.
- Unter bestimmten Voraussetzungen gelten zusätzliche, neue Sonderabschreibungsmöglichkeiten.
AfA
Was ist die degressive Abschreibung (AfA)?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung und wird im allgemeinen Sprachgebrauch als Abschreibung bezeichnet. Diese Regelung ist in § 7 Abs. 5 des Einkommensteuergesetzes (EStG) festgelegt und gehört zum Wachstumschancengesetz.
Wertverluste geltend machen
Die degressive Abschreibung bei Immobilien ist eine Methode, mit der Eigentümer den Wertverlust ihrer Gebäude steuerlich geltend machen können. Im Gegensatz zur linearen Abschreibung, bei der jedes Jahr der gleiche Betrag abgeschrieben wird, sinkt bei der degressiven Abschreibung der jährliche Abschreibungsbetrag. Das bedeutet, dass in den ersten Jahren nach dem Kauf einer Immobilie höhere Abschreibungen anfallen und somit mehr Kosten steuerlich abgesetzt werden können. In den späteren Jahren verringern sich die Abschreibungsbeträge dann.
Der erhöhte Abschreibungssatz von 5% erhöht die Rentabilität
Berechnung
Wie wird die degressive AfA berechnet?
Die degressive AfA (Abschreibung für Abnutzung) wird in der Regel durch einen festen Prozentsatz des Buchwertes des Wirtschaftsguts zu Beginn des jeweiligen Abschreibungsjahres berechnet.
- Ermittlung des Abschreibungssatzes: Der Prozentsatz für die degressive Abschreibung ist gesetzlich festgelegt. Dieser Prozentsatz kann je nach Gesetzgebung variieren.
- Berechnung der Abschreibung im ersten Jahr: Der Anschaffungswert der Immobilie wird mit dem festen Prozentsatz multipliziert, um den Abschreibungsbetrag für das erste Jahr zu ermitteln.
- Berechnung der Abschreibungen in den Folgejahren: Der Restbuchwert der Immobilie am Ende des ersten Jahres wird als Ausgangspunkt für die Berechnung des Abschreibungsbetrags im nächsten Jahr genommen. Dieser Restbuchwert wird erneut mit dem festen Prozentsatz multipliziert. Dieser Prozess wird für jedes Folgejahr wiederholt.
Ein Berechnungsbeispiel der degressiven Abschreibung
Anhand eines Beispiels veranschaulichen wir die Höhe der Förderung durch die degressive Abschreibung.
Ein Paar mit einem jährlichen Bruttoeinkommen von 80.000 € kauft ein Mehrfamilienhaus für 400.000 € (inkl. Anschaffungskosten) und finanziert es durch ein Darlehen von 400.000 € mit einem Zinssatz von 3 %. Das Haus wird für insgesamt 2.000 € pro Monat vermietet, wodurch sich jährliche Mieteinnahmen von 24.000 € ergeben.
Ein Paar mit einem jährlichen Bruttoeinkommen von 80.000 € kauft ein Mehrfamilienhaus für 400.000 € (inkl. Anschaffungskosten) und finanziert es durch ein Darlehen von 400.000 € mit einem Zinssatz von 3 %. Das Haus wird für insgesamt 2.000 € pro Monat vermietet, wodurch sich jährliche Mieteinnahmen von 24.000 € ergeben.
Jahresbruttoeinkommen | 80.000€ |
| 24.000€ |
| 20.000€ |
| 12.000€ |
Zu versteuerndes Jahreseinkommen (nach steuerlichen Vergünstigungen) | 72.000€ |
Im Beispiel ist zu erkennen, dass die Abschreibungen die Mieteinnahmen aufheben. Durch die Abschreibungen wird das zu versteuernde Einkommen gesenkt. Insgesamt müssen dadurch weniger Steuern gezahlt werden als ohne Investitionsobjekt. Die Mehreinnahmen, die dadurch generiert wurden, müssen letztlich in dem Beispiel gar nicht versteuert werden.
Zusätzliche Abschreibungsmöglichkeit
Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau
Die degressive AfA kann zudem mit der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau kombiniert werden. Diese Möglichkeit bestand vor der Gesetzesänderung bereits, jedoch wurden die Voraussetzungen hier deutlich herunter gesetzt, so dass nun mehr Objekte die Voraussetzungen erfüllen.
Begünstigt werden nun Neubauten mit dem energetischen Gebäudestandard Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (EH40/QNG), die eine Baukostenobergrenze von 5.200 Euro pro Quadratmeter einhalten. Auch das gilt nach aktuellem Stand von jetzt bis zum 30 September 2029.
Begünstigt werden nun Neubauten mit dem energetischen Gebäudestandard Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (EH40/QNG), die eine Baukostenobergrenze von 5.200 Euro pro Quadratmeter einhalten. Auch das gilt nach aktuellem Stand von jetzt bis zum 30 September 2029.
Wie hoch ist die Sonderabschreibungsmöglichkeit?
- In den ersten 4 Jahren nach Fertigstellung kann der Investor somit 5 % der Baukosten zusätzlich zur linearen AfA absetzen.
- Ab dem 5. Jahr erfolgt dann nur noch die reguläre lineare AfA.
Vorteile
Was sind die Vorteile der degressiven AfA bei Immobilien?
Bundesministerin Klara Geywitz betonte, dass die degressive Abschreibung für Abnutzung (AfA) eine Strategie darstellt, um den Wohnungsbau in Deutschland zu fördern und Anreize für neue Bauprojekte zu schaffen, um dem bestehenden Wohnraummangel entgegenzuwirken.
Die degressive AfA bietet folgende Vorteile:
Die degressive AfA bietet folgende Vorteile:
- Finanzielle Entlastung: Mit einem erhöhten Abschreibungssatz von 5 % in den Anfangsjahren reduziert sich die Steuerlast für Immobilienbesitzer.
- Anreiz für Kapitalanlagen: Die Steuervergünstigungen erhöhen die Rendite von Neubauimmobilien als Kapitalanlage. Schnellere Abschreibung der Kosten ermöglicht schnellere Reinvestitionen in neue Immobilienprojekte.
- Keine Baukostenobergrenze: Die degressive AfA kann unabhängig vom Kaufpreis der neuen Immobilie in Anspruch genommen werden.
Welche Voraussetzungen gehen mit der degressiven Abschreibung einher?
Um die degressive Abschreibung anzuwenden, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:
- Vermietung: Die Immobilie muss vermietet und darf nicht selbst genutzt werden.
- Neubauimmobilien: Die Abschreibung kann nur für neu errichtete (Neubauimmobilien) oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude und Wohnungen genutzt werden. Erwerb und Übergang des Eigentums an den Käufer müssen spätestens bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erfolgen.
- Zwischen dem 01.10.2023 und 30.09.2029: Der Baubeginn oder das Kaufdatum der Immobilie muss zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 liegen. Dabei ist das angegebene Datum des Baubeginns entscheidend, nicht das Datum des Bauantrags.
- Begrenzung: Es gibt keine Begrenzung der Baukosten.
Wer profitiert von der degressiven AfA bei Immobilien?
Von der degressiven Abschreibung für Abnutzung bei Immobilien profitieren hauptsächlich folgende Gruppen:
- Immobilieninvestoren: Sie senken durch die erhöhten Abschreibungssätze in den ersten Jahren ihre Steuerlast und erhöhen die Rentabilität ihrer Investitionen.
- Bauträger und Projektentwickler: Die steuerlichen Anreize ermutigen Bauträger und Projektentwickler, mehr Neubauprojekte zu starten, um so zusätzlichem Wohnraum zu schaffen.
- Eigentümer von Neubauten: Personen, die kürzlich neu gebaute Immobilien erworben haben, profitieren von den anfänglich höheren Abschreibungen und reduzieren so ihre steuerliche Belastung.
- Privatpersonen mit Vermietungsabsicht: Einzelpersonen, die Neubauten kaufen und vermieten, können die degressive AfA nutzen, um ihre Steuerlast zu verringern. Das steigert die Attraktivität der Vermietung.
- Unternehmen: Firmen, die in Neubauten investieren, können durch die steuerlichen Vorteile ihre Bilanz entlasten und ihre Investitionen schneller abschreiben, was finanzielle Spielräume für weitere Projekte schafft.
Was kann abgeschrieben werden?
Im Kontext der degressiven AfA bei Immobilien lassen sich verschiedene Kosten abschreiben:
- Anschaffungskosten der Immobilie: Der Kaufpreis der Immobilie.
- Baukosten: Alle Kosten, die direkt mit dem Bau der Immobilie verbunden sind, wie z.B. Materialkosten, Löhne und Honorare für Architekten und Bauleiter.
- Nebenkosten der Anschaffung: Dazu gehören Kosten für Notar, Grundbuchauszug, Maklerprovisionen, Grunderwerbsteuer und Gutachter.
- Modernisierungs- und Renovierungskosten: Ausgaben für Maßnahmen, die den Zustand der Immobilie verbessern oder erhalten, wie etwa Dachreparaturen, Fassadenerneuerungen, energetische Sanierungen oder der Einbau moderner Heizungsanlagen.
- Finanzierungskosten: Zinsen und Gebühren, die während der Bauzeit oder der Anschaffungsphase anfallen.
Lineare Abschreibung
Wann lohnt sich ein Wechsel zur linearen Abschreibung?
Die degressive AfA bietet in den ersten Abschreibungsjahren die Möglichkeit größere Beträge abzuschreiben als es bei einer linearen Abschreibung möglich ist. Der Satz für die lineare Abschreibung liegt bei 3% des Immobilienwerts (Restwert), d.h. man geht von einer Abschreibungsdauer von ca. 33 Jahren bei einer reinen linearen Abschreibung aus.
Durch die Entwicklung im Restwert ergibt sich nach einer bestimmten Zeit hier jedoch ein Zeitpunkt an dem der mögliche lineare Abschreibungsbetrag den Betrag der degressiven Abschreibung übersteigt. Zu diesem Zeitpunkt ist ein Wechsel sinnvoll. Ein Wechsel ist dann sinnvoll, wenn der Restwert der linearen Abschreibung niedriger ist als der Restwert der degressiven Abschreibung.
Durch die Entwicklung im Restwert ergibt sich nach einer bestimmten Zeit hier jedoch ein Zeitpunkt an dem der mögliche lineare Abschreibungsbetrag den Betrag der degressiven Abschreibung übersteigt. Zu diesem Zeitpunkt ist ein Wechsel sinnvoll. Ein Wechsel ist dann sinnvoll, wenn der Restwert der linearen Abschreibung niedriger ist als der Restwert der degressiven Abschreibung.
Die degressive Afa bietet zu Beginn hohe Abschreibungsmöglichkeiten.
Fazit
Profitieren Sie von der neuen degressiven Abschreibung für Immobilien
Die Einführung der degressiven AfA durch das Wachstumschancengesetz 2024 stellt eine bedeutende steuerliche Förderung für den Neubau von Wohnimmobilien dar. Immobilienbesitzer und Investoren profitieren von den höheren Abschreibungsbeträgen in den ersten Jahren, was zu einer schnelleren Amortisation der Investitionskosten führt und die Steuerlast erheblich senkt. Diese Maßnahme schafft Anreize für den Bau neuer Wohnungen und unterstützt die Bekämpfung des Wohnraummangels in Deutschland. Durch die Flexibilität, später zur linearen AfA wechseln zu können, bietet die degressive AfA zudem langfristige Planungssicherheit.
FAQ
Wichtige Fragen zum Thema Degressive Abschreibung (AfA)
Wie hoch ist der neue Abschreibungssatz bei Immobilien?
Der neue Abschreibungssatz bei Neubauten ist unter bestimmten weiteren Voraussetzungen bei 5%.
Welche Immobilien qualifizieren sich für die degressive AfA mit 5%?
Für die degressive AfA mit dem erhöhten Abschreibungssatz von 5% qualifizieren sich nur neu errichtete Wohnimmobilien. Diese Maßnahme zielt darauf ab, den Bau neuer Wohnräume zu fördern und somit dem herrschenden Wohnraummangel entgegenzuwirken.
Gibt es eine maximale Abschreibungsdauer bei der degressiven AfA?
Nein, es gibt keine maximale Abschreibungsdauer bei der degressiven AfA, die von dem Gesetzgeber vorgegeben ist. Um Fehler zu vermeiden, lassen Sie sich von einem Steuerberater oder der zuständigen Finanzbehörde beraten.
Was sind die Unterschiede zwischen linearer und degressiver AfA?
Die lineare und die degressive Abschreibung für Abnutzung unterscheiden sich in ihrer Methode und den steuerlichen Auswirkungen. Bei der linearen AfA wird jährlich ein gleichbleibender Betrag abgeschrieben, was zu einer gleichmäßigen Steuerentlastung über die gesamte Abschreibungsdauer führt. Im Gegensatz dazu erlaubt die degressive AfA in den Anfangsjahren höhere Abschreibungsbeträge, die im Laufe der Zeit abnehmen. Dies bedeutet, dass die degressive AfA in den ersten Jahren zu einer größeren Steuerentlastung führt. Das ist für Investoren besonders attraktiv. Während die lineare AfA eine gleichmäßige und planbare Steuerentlastung bietet, schafft die degressive AfA stärkere Investitionsanreize, indem sie es ermöglicht, in den ersten Jahren höhere Abschreibungsbeträge geltend zu machen.
Kann ich die degressive AfA mit dem Abschreibungssatz von 5% bei vermieteten Immobilien nutzen?
Ja, die degressive AfA mit dem erhöhten Satz von 5% ist nur für vermietete Immobilien anwendbar. Dies macht die degressive AfA besonders attraktiv für Vermieter, die in den ersten Jahren nach dem Erwerb oder Bau einer Immobilie hohe steuerliche Vorteile realisieren möchten. Durch die höhere Abschreibung in den Anfangsjahren ist die Investition für Vermieter besonders attraktiv. Es ist wichtig sicherzustellen, dass die Immobilie die Voraussetzungen für die degressive AfA erfüllt und die aktuellen steuerlichen Regelungen beachtet werden. Ein Steuerberater kann hierbei hilfreiche Unterstützung bieten und sicherstellen, dass alle Möglichkeiten optimal genutzt werden.
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Wichtiger Hinweis: Die vorangehenden Texte dienen der ersten Information und Orientierung. Sie sind keine Rechts- oder Steuerberatung und ersetzen nicht die Fachberatung durch einen Notar, Anwalt oder Steuerberater.