Bodenrichtwert: Das sollten Sie wissen
Bodenrichtwert, BORIS, Steuern und Grundstückspreise – wie hängt das zusammen? Und was davon ist wichtig, wenn Sie planen, ein Grundstück oder eine Immobilie zu kaufen bzw. zu verkaufen?
Das Wichtigste in Kürze:
Der Bodenrichtwert gibt in Deutschland den Lagewert für einen Quadratmeter des jeweiligen Grundstücks an. Bodenrichtwerte werden herangezogen, wenn es darum geht, den Grundstückswert zu berechnen oder die Besteuerung zu ermitteln.
Bodenrichtwert
Was ist ein Bodenrichtwert und wie wird er ermittelt?
Bodenrichtwerte geben den durchschnittlichen Wert eines unbebauten Quadratmeters eines bestimmten Grundstücks an. Zur Wertermittlung sammeln Gutachterausschüsse der Kommune Daten und Informationen wie beispielsweise Lage, Beschaffenheit, Infrastruktur und Verkaufspreise der Grundstücke in der unmittelbaren Nähe. Das alles geschieht auf Grundlage des § 196 BauGB. Für Sie wichtig zu wissen: Alle zwei Jahre wird der Bodenrichtwert neu berechnet. So beeinflussen Veränderungen in der Umgebung und Infrastruktur maßgeblich die Bodenrichtwerte eines Grundstücks.
Berechnung des Bodenwerts
Im Internet finden Interessenten die deutschlandweit ermittelten Bodenwerte von Grundstücken im Bodenrichtwertinformationssystem, kurz BORIS-D. In der Bodenrichtwertkarte ermitteln Sie einfach den aktuellen Bodenwert. Dazu filtern Sie nach der Stadt, Straße und Hausnummer. Schon zeigt BORIS Ihnen den Quadratmeterpreis für die Wohnbaufläche an. Mit dieser Information und den Quadratmetern des Grundstücks berechnen Sie den Bodenrichtwert des gesamten Grundstücks.
Beispielberechnung des Bodenrichtwerts
Grundstückgröße: 550 qm
Bodenrichtwert: 280 €/m²
550 * 280 € = 154.000 €
In unserem Beispiel hat das 550 qm große Grundstück einen Bodenwert von 154.000 €.
Um den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück zu ermitteln, tauschen Sie einfach die Werte der Beispielrechnung gegen die Werte Ihres Grundstücks aus.
Quadratmeter * Bodenrichtwert pro qm = Wertermittlung des Bodenrichtwerts des Grundstücks
! Wichtig: Der Bodenrichtwert für ein bebautes Grundstück klammert den Wert der darauf stehenden Immobilie aus. Es geht nur um die Wertigkeit des Grundstücks.
Bodenrichtwert: 280 €/m²
550 * 280 € = 154.000 €
In unserem Beispiel hat das 550 qm große Grundstück einen Bodenwert von 154.000 €.
Um den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück zu ermitteln, tauschen Sie einfach die Werte der Beispielrechnung gegen die Werte Ihres Grundstücks aus.
Quadratmeter * Bodenrichtwert pro qm = Wertermittlung des Bodenrichtwerts des Grundstücks
! Wichtig: Der Bodenrichtwert für ein bebautes Grundstück klammert den Wert der darauf stehenden Immobilie aus. Es geht nur um die Wertigkeit des Grundstücks.
Bodenwert ungleich Verkehrswert
Ist der Bodenwert gleich dem Grundstückspreis? Als Käufer oder Verkäufer einer Immobilie oder eines Grundstücks ist es wichtig zu wissen, dass der Bodenwert nicht dem Verkehrswert des Grundstücks entspricht. Denn bei der Ermittlung des Grundstückswerts spielen weitere Faktoren eine Rolle. Somit ist der Bodenrichtwert nur eine Variable in der Berechnung von Verkehrswert, Grundstückspreis und Verkaufspreis. Unsere Immobilienprofis wissen, wie sich der Grundstückswert zusammensetzt, und unterstützen Sie bei der Preisermittlung, da der amtliche Richtwert lediglich den durchschnittlichen Quadratmeterwert der Region widerspiegelt.
Faktoren
Welche Faktoren beeinflussen den Bodenwert?
Zur Ermittlung des Bodenrichtwerts greifen die Gutachter der Region auf unterschiedliche Faktoren zurück. Neben den Verkaufspreisen ähnlicher Grundstücke spielen die Lage und die besonderen Merkmale eine Rolle bei der Bestimmung des Werts. Die vorliegenden Gegebenheiten steigern oder senken die Wertigkeit der Grundstücke. Auch nachträgliche Veränderungen, wie der Bau einer lärmenden Hauptverkehrsstraße oder die Erschließung eines grünen Naherholungsgebiets in der Nachbarschaft des Grundstücks, beeinflussen den Bodenrichtwert negativ oder positiv. Die Bebauung auf dem Grundstück hat keinen Einfluss auf den Wert.
! Zur Erinnerung: Der Bodenrichtwert wird alle zwei Jahre neu ermittelt.
Zur Grundstückslage gehören: Ausbau der Infrastruktur, Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Gebäude und Anlagen in der Nachbarschaft.
Zu den besonderen Merkmalen gehören: Erschließungsgrad des Grundstücks, Größe, Form, Bepflanzung und Bodenbeschaffenheit, Aussicht, bestehende Rechte Dritter (z. B. Wegerecht), mögliche Nutzungs- und Bebauungsrichtlinien.
! Zur Erinnerung: Der Bodenrichtwert wird alle zwei Jahre neu ermittelt.
Zur Grundstückslage gehören: Ausbau der Infrastruktur, Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Gebäude und Anlagen in der Nachbarschaft.
Zu den besonderen Merkmalen gehören: Erschließungsgrad des Grundstücks, Größe, Form, Bepflanzung und Bodenbeschaffenheit, Aussicht, bestehende Rechte Dritter (z. B. Wegerecht), mögliche Nutzungs- und Bebauungsrichtlinien.
Nutzung
Nutzung des Bodenwerts
Es gibt unterschiedliche Betrachtungs- und Nutzungsweisen der Bodenrichtwerte: Immobilienkäufer und -verkäufer beurteilen sie anders als beispielsweise Finanzämter. Damit Sie die unterschiedlichen Nutzungsweisen des Bodenrichtwerts kennenlernen, haben wir diese anhand unterschiedlicher Nutzergruppen für Sie zusammengestellt.
Immobilienkäufer und -verkäufer
Ihnen hilft der Bodenrichtwert, einen angemessenen Preis für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie festzulegen. Beachten Sie dabei, dass der Bodenrichtwert nur ein Orientierungswert ist und nicht der Verkaufswert des Grundstücks. Bei der Ermittlung des Grundstückwerts und des korrekten Gesamtpreises für eine Immobilie ist es hilfreich, einen erfahrenen Immobilienmakler hinzuzuziehen.
Finanzämter
Die Finanzämter der Städte und Gemeinden nutzen den Bodenrichtwert, um die jährlich anfallende Grundsteuer zu berechnen. Des Weiteren ist dieser Wert bei einer Schenkung oder einer Erbschaft interessant, da er zur Berechnung der Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer hinzugezogen wird.
Erben und Erbengemeinschaften
Wurde ein Grundstück vererbt, ist für die Erben der Bodenrichtwert interessant. Denn er gibt Hilfestellung bei der Entscheidung, ob das vererbte Grundstück verkauft oder behalten wird. Außerdem ist er ein Anhaltspunkt für den Wert des Grundstückes und wird zur Berechnung der Erbschaftssteuer benötigt.
Im Scheidungsfall
Bei einer Scheidung ist der Bodenrichtwert ebenfalls von Bedeutung, da er im Rahmen des Zugewinnausgleichs benötigt wird. Bleibt das Grundstück mit oder ohne Immobilie im Besitz eines Ehepartners, hilft der Bodenrichtwert bei der Ermittlung des Verkehrswerts. Beim Verkauf bei einer Scheidung dient der Verkaufserlös als Grundlage für den Zugewinnausgleich.
Informationssystem
Hier finden Sie den Bodenrichtwert
Den Bodenrichtwert finden Sie beim amtlichen Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland, kurz BORIS-D, online. Die Werte können Sie dort kostenlos und in wenigen Sekunden abfragen. Dazu müssen Sie lediglich die Adresse des Grundstücks kennen. Beachten Sie dabei, dass selbst in einer Straße der Bodenrichtwert unterschiedlich ausfallen kann.
Benötigen Sie eine amtliche Bodenrichtwertauskunft für die Berechnung der Grundsteuer, hat jedes Bundesland ein eigenes Portal, in dem Sie sich über die aktuellen Richtwerte informieren können. Zudem erhalten Sie Auskunft über die beschreibenden Merkmale des Grundstücks und die Entwicklung des Bodenrichtwerts.
Benötigen Sie eine amtliche Bodenrichtwertauskunft für die Berechnung der Grundsteuer, hat jedes Bundesland ein eigenes Portal, in dem Sie sich über die aktuellen Richtwerte informieren können. Zudem erhalten Sie Auskunft über die beschreibenden Merkmale des Grundstücks und die Entwicklung des Bodenrichtwerts.
Zu den Portalen der Bundesländer in unserem Geschäftsgebiet:
Kauf und Verkauf
Der Bodenrichtwert beim Immobilienverkauf
Der Bodenrichtwert dient beim Kauf und Verkauf von Immobilien und Grundstücken lediglich als Anhaltspunkt für die Wertigkeit des Grundstücks. Besonders bei bebauten Grundstücken lässt er die Gebäude und deren Merkmale komplett außen vor und ist somit ungeeignet zur Preisermittlung. Zur Preisfindung ziehen Sie im Idealfall einen Immobilienmakler hinzu. Denn er weiß genau, wie sich der Markt in der Region verhält, wie sich der Wert der Immobilie zusammensetzt und wie die Immobilienpreise sich entwickeln. Zudem profitieren Sie beim Kauf und Verkauf von seinem Netzwerk und der Interessentenkartei.
Immobilienprofis an Ihrer Seite
Ganz egal, ob Sie Grundstücke oder Immobilien kaufen oder verkaufen möchten: Mit einem Immobilienmakler als Berater sind Sie immer auf der sicheren Seite. Wir begleiten Sie während jeder Phase und stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Seite.
FAQ
1. Wie oft wird der Bodenrichtwert aktualisiert und wie kann ich sicherstellen, dass ich die aktuellen Informationen erhalte?
Der Bodenrichtwert wird alle zwei Jahre aktualisiert. Auf den Seiten des Bodenrichtwertinformationssystems für Deutschland (kurz Boris-D) finden Sie den aktuellen Richtwert für alle Grundstücke in Deutschland.
2. Kann der Bodenrichtwert von Region zu Region unterschiedlich sein und warum?
Der Bodenrichtwert setzt sich aus unterschiedlichen Werten zusammen und variiert in unterschiedlichen Regionen. Selbst innerhalb einer Ortschaft oder Straße kann der Wert sich unterscheiden.
3. Kann ich den Bodenrichtwert auch für gewerbliche Immobilien oder landwirtschaftliche Flächen nutzen?
Der Bodenrichtwert gilt ebenso für landwirtschaftliche und gewerbliche Flächen. Ausschlaggebend für den Wert ist das Grundstück und nicht die Bebauung. Der Bodenrichtwert gilt ebenso für landwirtschaftliche und gewerbliche Flächen. Ausschlaggebend für den Wert ist das Grundstück und nicht die Bebauung.
4. Kann der Bodenrichtwert im Laufe der Zeit schwanken, und wenn ja, welche Faktoren können dazu führen?
Veränderungen in Grundstücksnähe können zu Schwankungen des Bodenrichtwerts führen. Entsteht in der Nähe des Grundstücks beispielsweise eine Grünfläche, so wirkt sich das positiv auf den Wert des Grundstücks aus. Eine Mülldeponie oder eine Schnellstraße wirken sich hingegen negativ auf den Wert aus.