Eine geerbte Immobilie verkaufen?

Sie haben ein Haus geerbt und fragen sich nun, ob Sie es besser selbst bewohnen, verkaufen oder vermieten sollen? Wichtig ist, dass Sie jetzt nichts überstürzen. Mit diesen Schritten machen Sie zuerst einmal alles richtig:
 

Sollte der oder die Verstorbene verschuldet gewesen sein oder der Wert des Erbes die Verpflichtungen, die damit einhergehen, auf absehbare Zeit übersteigen ist ein Ausschlagen des Erbes ratsam.
 

Sobald Sie das Erbe angenommen haben, müssen Sie als neuer Eigentümer beim Grundbuchamt einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs stellen und sich als neuer Eigentümer eintragen lassen. Um Ihre Rechtsnachfolge nachzuweisen, benötigen Sie einen Erbschein. Sie erhalten den Erbschein auf Antrag beim Nachlassgericht. Gibt es ein notarielles Testament, genügt dessen Vorlage, damit Sie das Grundbuchamt als neuen Eigentümer im Grundbuch einträgt. Ein einfaches Testament genügt dafür nicht.

Haben noch andere die Wohnung oder das Haus geerbt, werden alle Miterben in Erbengemeinschaft als neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Binnen zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers entstehen bei der Umschreibung keine Grundbuchgebühren. Auch eine Grunderwerbsteuer müssen Sie nicht entrichten. 
 

Dabei spielen Emotionen, aber auch die Konstellation der Erben in einer Erbengemeinschaft eine große Rolle.  Ein offenes Gespräch mit allen Beteiligten ist hier ratsam.
 

Die Erben werden je nach Verwandschaftsgrad in Erbschaftssteuerklassen eingeteilt. In den Erbschaftssteuerklassen gelten Freibeträge zwischen 20.000 und 500.000 Euro. Übersteigt das Erbe den Freibetrag, muss der Wert über dem Freibetrag versteuert werden.
 

Eine Teilungsversteigerung bei mehreren Erben ist der letzte Ausweg zu einer Einigung bei einer zerstrittenen Erbengemeinschaft. Eine Versteigerung bietet allerdings immer das Risiko, dass die Immobilie unter Wert versteigert wird. Außerdem kann das Verfahren langwierig sein. Daher ist es immer ratsam einen eigenen Verkauf der Immobilie zu organisieren und danach den Wert in der Erbengemeinschaft zu teilen.

 

Als Teil einer Erbengemeinschaft geht es häufig darum, ein geerbtes Haus zu verkaufen – oft sogar das eigene Elternhaus. Durch den Verkauf lässt sich das Erbe einfacher aufteilen. Zu beachten gibt es hier allerdings auch vieles. Denn in einer sogenannten Gesamthandsgemeinschaft, zu der Sie als Miterbe gehören, verfügt jeder über seinen geerbten Teil und nicht über das Ganze. Daher können Sie Ihren Teil der Immobilie zwar verkaufen, verschenken oder verpfänden, nicht aber das ganze Haus samt Grundstück. Das geht nur gemeinsam.

Oft sind Emotionen im Spiel, gerade wenn es um das eigene Elternhaus geht. Ist jedoch die Entscheidung für den Verkauf gefällt, ist es ratsam, einen Profi mit dem Verkauf zu beauftragen. So kümmert sich ein Außenstehender um alle Angelegenheiten. Die Last den Preis zu bestimmen, die Unterlagen und Fotos zu erstellen, das Exposé zu veröffentlichen, Besichtigungen zu organisieren und vieles mehr, liegt nicht mehr auf den Erben. LBS-Immobilienmakler:innen sind Ihr Profi vor Ort. Unsere Immobilienmakler:innen sind vertraut mit der speziellen Situation von Erben und übernehmen die optimale Vermarktung Ihrer Immobilie. 

Tipp für Unentschlossene: Sie können unsere LBS-Immobilienmakler:innen auch beauftragen eine Marktpreiseinschätzung bei Ihnen vor Ort vorzunehmen ohnen einen Maklerauftrag zu erteilen. Sie erhalten eine professionelle Marktpreiseinschätzung und können danach entscheiden, ob Sie die Immobilie verkaufen oder zum Beispiel zu dem Wert in der Familie weiter geben. Die Beauftragung des LBS-Immobilienmaklers ist völlig unverbindlich.

Im Erbfall ist an verschiedene Steuern zu denken: Erbschaftsteuer, Spekulationsteuer und Grunderwerbsteuer können in verschiedenen Konstellationen eine Rolle spielen. Diese Steuern sollten bedacht werden, wenn die Entscheidung gefällt wird, was mit der Immobilie geschieht. Soll die Immobilie verkauft werden oder an ein Familienmitglied übergeben werden?  Wir erklären hier, welche Regelungen rund um diese Steuern bestehen.
 

Insgesamt sollte  sichergestellt werden, dass alle steuerlichen Aspekte, einschließlich der potenziellen Grunderwerbsteuer beim Verkauf innerhalb der Familie und der möglichen Erbschaftssteuer, korrekt abgewickelt werden. Es kann ratsam sein, einen Steuerberater oder Notar zu konsultieren, um sicherzustellen, dass alle steuerlichen Verpflichtungen erfüllt sind und mögliche Probleme vermieden werden.

 

Wenn Sie eine Immobilie bzw. ein Haus erben, kann Erbschaftsteuer fällig werden. Diese fällt an, wenn der Wert pro Erben oder Erbin über dem jeweils geltenden Freibetrag liegt. Dies ist in einem eigenen Gesetz geregelt: dem Erbschaftsteuer und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). In §16 ErbStG sind die Freibeträge nach Beziehung zum Erblasser bzw. Verwandschaftsgrad einzeln aufgelistet. 

Die Freibeträge für eine Erbschaft sind genau so hoch wie bei einer Schenkung. Der höchste Freibetrag liegt bei 500 tsd. Euro. Der Höchstsatz gilt für Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner:innen. Der niedrigste Freibetrag gilt für entfernt Verwandte und für nicht Verwandte Erben und Erbinnen bei 20 tsd. Euro.

 

Die Steuerklasse hat nichts mit der Einkommensteuer oder Spekulationsteuer zu tun. Sie teilt den Erben oder die Erbin einer Steuerklasse zu. In dem Ebschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) sind die Steuerklassen bestimmten Prozentsätzen zugeordnet. Übersteigt der Wert des Erbes den Freibetrag, wird auf den Wert, der über dem Freibtrag liegt der entsprechende Prozentsatz laut Steuerklasse angewendet und dadurch die Erbschaftsteuer berechnet.
 

Die Freibeträge gelten pro Erben bzw pro Erbin. So kann ein Mehrfamilienhaus im Wert von mehreren Millionen steuerfrei vererbt werden, wenn die Erbengemeinschaft groß genug ist. 

 

In Deutschland fällt auf den Verkauf eines geerbten Objekts in der Regel keine Spekulationssteuer an, solange bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Die Spekulationssteuer wird auf Gewinne aus dem Verkauf von Vermögensgegenständen erhoben, die innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Erwerb verkauft werden. Diese Frist beträgt aktuell 10 Jahre.

Für geerbte Immobilien gelten jedoch Besonderheiten:

1.  Wird die Immobilie erst 10 Jahre nach dem Erbfall verkauft, fällt keine Spekulationsteuer an:
Die 10-Jahres-Frist wird grundsätzlich auf den Zeitpunkt des Erbfalls angewendet. Wird die Immobilie erst nach zehn Jahren nach dem Erbfall verkauft, ist es gleichgültig, wie die Immobillie zwischenzeitlich genutzt wurde. Dann fällt keine Spekulationssteuer an.

2. Wenn die Immobilie vor mehr als 10 Jahren von dem Erblasser erworben wurde, aber nicht selbst bewohnt wurde, fällt grundsätzlich keine Spekulationssteuer an. Die 10-Jahres-Frist, die für die Spekulationssteuer relevant ist, wurde bereits überschritten, wodurch die Verkaufsgewinne steuerfrei sind.

3. Wenn die Immobilie hingegen innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Erbfall erworben wurde, kann Spekulationssteuer anfallen, wenn der Erbe die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Erbfall verkauft und der Gewinn aus dem Verkauf steuerpflichtig ist. In diesem Fall ist der Gewinn steuerpflichtig, es sei denn, die Immobilie wurde vom Erben in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf ausschließlich selbst genutzt. Die Selbstnutzung kann eine Steuerfreiheit für den Gewinn aus dem Verkauf ermöglichen.

Für die korrekte Bewertung der Spekulationsteuer ist es entscheidend, die genaue Erwerbszeit der Immobilie durch den Erblasser und die Art der Nutzung durch den Erben zu berücksichtigen. Bei Unsicherheiten oder komplexeren Fällen, wie etwa bei gemischt genutzten Immobilien oder besonderen Umständen, empfiehlt es sich, einen Steuerberater zu konsultieren, um sicherzustellen, dass alle steuerlichen Verpflichtungen korrekt erfüllt werden und mögliche steuerliche Vorteile optimal genutzt werden.

Zusammenfassend hängt die Frage, ob Spekulationssteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf einer geerbten Immobilie anfällt, von der Dauer des Besitzes durch den Erblasser und der Nutzung durch den Erben ab. Eine umfassende Prüfung und gegebenenfalls eine steuerliche Beratung sind daher ratsam.

 

Bei der Erbschaft selbst fällt keine Grunderwerbsteuer an. Bei einem späteren Verkauf der geerbten Immobilie kann Grunderwerbsteuer anfallen, die jedoch vom Käufer getragen wird. 

Eva A. hat von Ihrem Vater ein Einfamilienhaus geerbt, das nun leer steht. Das Haus hat einen Verkehrswert von 440.000 Euro. Es ist zwar schuldenfrei, aber in die Jahre gekommen. Eva erwägt, Ihre Mietwohnung zu kündigen und in das Haus zu ziehen, da sie viele Jahre in dem Elternhaus gelebt hat. Es sind dort allerdings Reparaturen fällig, für die ein hoher fünfstelliger Betrag anfallen würde. Zudem müssten Umbauten vorgenommen werden, da die Raumaufteilung für Eva und ihre Familie nicht passt. Der anfallende Kredit für Umbau und Renovierung sowie ein neuer Kleinwagen, den Eva für den Weg zur Arbeit benötigen würde, schlägt mit 74.000 Euro zu Buche. Auch der dann notwendige Schulwechsel von Evas Sohn wäre ein belastendes Thema für die Familie.

 

 

Wenn ein geliebter Mensch stirbt, ist viel zu erledigen. Die Entscheidung, was mit dem Nachlass passieren soll, braucht Zeit. Nehmen Sie sich die Zeit und überlegen Sie gut, was die beste Lösung für Sie und Ihre Familie ist. Kann jemand aus der Familie die geerbte Immobilie übernehmen, oder ist es doch am besten, sie bei den aktuellen Marktpreisen zu verkaufen, weil es mehrere Erben gibt, und den Erlös zu teilen?

Unsere fairen Immobilienmakler stehen Ihnen mit jahrzehntelanger Erfahrung beim Verkauf von Immobilien zur Seite. Wir unterstützen Sie gerne dabei, den richtigen Weg für Ihr Erbe zu finden. Nehmen Sie Kontakt mit unseren LBS-Immobilienexperten auf.