Die Grundsteuerreform 2025 – was beinhaltet sie? Was ändert sich für Sie konkret? Diese und weitere Fragen stellen sich nach dem Beschluss des Bundesgerichtshofes nun viele Eigentümer und Mieter. In diesem Ratgeber finden Sie kompakt alle Informationen, die Sie zur Änderung der Grundsteuer ab 2025 wissen müssen.
Reform der Grundsteuer 2025 - So funktioniert die Berechnung!
Grundlegende Informationen
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer wird auf den Grundbesitz erhoben. Zum Grundbesitz zählen Grundstücke sowie die sich darauf befindlichen Gebäude und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Grundsätzlich sind Eigentümer für die Zahlung der Grundsteuer zuständig. Bei Vermietung können Eigentümer die Grundsteuer auf die Mieter umlegen.
Was ändert sich mit der neuen Grundsteuerreform für 2025?
Allgemein lassen sich die Änderungen der Grundsteuer ab 2025 über die drei neuen Gesetze beschreiben, die der Bundesgesetzgeber in diesem Zuge erlassen hat. Die Änderungen im Überblick:
- Änderungen des Grundsteuergesetzes: Festsetzung der Gesetzgebungskompetenz des Bundes im Gesetz sowie Recht der Bundesländer, bezüglich der Grundsteuer eigene Regelungen einzuführen, die vom Bundesgesetz abweichen.
- Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung: Gemeinden haben durch diese Änderung ab 2025 das Recht, aus städtebaulichen Gründen einen erhöhten Hebesatz auf unbebaute, baureife Grundstücke anzuwenden.
- Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts: Neue Bewertungsregeln für die Grundsteuer auf Bundesebene, die eine Neubewertung des gesamten Grundbesitzes in Deutschland zum Stichtag des 1. Januar 2022 vorsehen.
Die neue Grundsteuerreform - zeitig informieren und handeln
Berechnung
Wie wird die neue Grundsteuer künftig berechnet?
Ab dem 01.01.2025 berechnet man die Grundsteuer mit der folgenden Formel: Wert der Immobilie x Steuermesszahl x Hebesatz. Um mit dieser Formel die Grundsteuer berechnen zu können, sind drei Schritte nötig:
1. Schritt: Berechnung des Grundsteuerwerts
Um den Grundsteuerwert zu berechnen, sind die folgenden Faktoren hinzuzuziehen:
- Bodenrichtwert (siehe Bodenrichtwertinformationssysteme der Länder)
- Statistisch ermittelte Nettokaltmiete
- Grundstücksfläche
- Grundstücksart
- Alter des Gebäudes
2. Schritt: Ausgleich von Wertsteigerungen aus nicht aktualisierten Werten
Da die aktuellen Werte seit dem Jahr 1935 bzw. 1964 nicht mehr aktualisiert worden sind, haben sich Wertsteigerungen ergeben, die nun ausgeglichen werden müssen. In diesem Zuge müssen Sie die Grundsteuermesszahl auf ca. 1/10 des bisherigen Wertes senken.
Bei Wohngrundstücken wie Einfamilienhäusern, Wohnungseigentum oder Mietwohngrundstücken bedeutet das eine Senkung auf 0,031 %, für Nichtwohngrundstücke wie Geschäftsgrundstücke, Teileigentum etc. auf 0,034 %. Wohnungen der sozialen Wohnraumförderung und Gesellschaften, die günstiges Wohnen ermöglichen, erhalten hierbei einen zusätzlichen Abschlag der Steuermesszahl um 25 %.
3. Schritt: Anpassung der Hebesätze durch die Gemeinden
Durch die Neubewertung kann es sein, dass sich in Gemeinden das Grundsteueraufkommen verändert. Gemeinden bekommen die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen und damit sicherzustellen, dass sich das Grundsteueraufkommen insgesamt nicht wesentlich verändert.
Aktion
Was bedeutet die Reform der Grundsteuer für Eigentümer und Mieter?
Die Grundsteuerreform 2025 trifft Eigentümer und Mieter auf unterschiedliche Arten:
Muss ich als Eigentümer nun aktiv werden?
Um die neue Grundsteuer für Wohnungen, Häuser und Grundstücke berechnen zu können, müssen Eigentümer dem Finanzamt die folgenden Informationen übertragen:
- Bodenrichtwerte
- Wohnflächen
- Flurnummern
- Amtliche Flächen
- Gemarkungsnummern
Muss ich als Mieter nun handeln?
Mieter sind indirekt von der Grundsteuerreform betroffen, da Vermieter die Möglichkeiten haben, die Steuer über die Nebenkosten anteilig auf die Mieter umzulegen. Vermieter können das allerdings nur, wenn die Zahlung von Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart wurde. Der im Vertrag festgelegte Verteilschlüssel dient dabei als Grundlage.
Die Grundsteuerreform - Eigentümer sind nun zum handeln verpflichtet.
Auswirkungen
Wie verändert sich die Grundsteuer bei den unterschiedlichen Hebesätzen?
Die Grundsteuer ab 2025 hat unterschiedliche Auswirkungen in den verschiedenen Gegenden Deutschlands und ist ebenfalls abhängig von der Art des Gebäudes und – wie bereits erwähnt – ob Sie Mieter oder Eigentümer der Immobilie sind.
- Bewohner in Großstädten müssen mit hoher Wahrscheinlichkeit mit steigenden Grundsteuern rechnen. Da die Einheitswerte so lange nicht mehr aktualisiert wurden, sind die Preise in besonders teuren oder beliebten Städten und Lagen zumeist weit entfernt von der Realität. Soweit die Kommunen keinen niedrigeren Hebesatz ansetzen, steigen die Einheitswerte voraussichtlich stark an.
- In strukturschwachen Gegenden liegt aller Voraussicht nach der umgekehrte Fall vor. Da hier die Möglichkeit besteht, dass Immobilien aufgrund der verringerten Nachfrage an Wert verloren haben, könnte sich auch der Einheitswert reduzieren. Kommunen können allerdings den Hebesatz erhöhen.
- Bei unbebauten Grundstücken ist es wahrscheinlich, dass die Kosten des Besitzes durch die Grundsteuer C steigen. Baureife, aber unbebaute Grundstücke erhalten einen höheren Hebesatz durch die Kommunen, um künftig Grundstücksspekulationen vorzubeugen.
- Besitzer von Einfamilienhäusern sollten sich ebenfalls auf steigende Beiträge einstellen. Da die Bewertung von Grundstücken angepasst höher sind als zuvor, wird diese Anpassung direkt auf den Einheitswert umgeschlagen, der somit höher ist als zuvor.
- Bei Mehrfamilienhäusern wirkt sich eine Besteuerung des Grundstücks vermutlich positiv aus. Da lediglich das Grundstück besteuert wird, auf dem das gemeinsam genutzte Gebäude steht, lässt sich der Betrag gleichmäßig zwischen den Parteien aufteilen.
Sonderregelung
Welche Sonderregelungen gibt es?
Die Grundsteuerreform 2025 beinhaltet Sonderregelungen speziell für Vermieter und allgemein in den einzelnen Bundesländern. Vermieter haben, wie bereits angesprochen, die Möglichkeit, die Grundsteuer auf die Mieter der Immobilie umzulegen. Dabei sind allerdings auch die Sonderregelungen der Bundesländer zu beachten: über eine Öffnungsklausel ist es den Ländern möglich, ein eigenes Grundsteuermodell einzuführen. Zu den Bundesländern, die sich für ein eigenes Modell entschieden haben, gehören:
- Baden-Württemberg
- Bayern
- Hamburg
- Hessen
- Niedersachsen
Beispielrechnung
Berechnung für ein Einfamilienhaus
Für ein Einfamilienhaus könnte die Berechnung der Grundsteuer wie folgt aussehen:
50.000 € (Einheitswert) x 0,0031 (Steuermesszahl) x 400 % (Hebesatz) = 620 €
Bei einer Bewertung von 50.000 €, die mit der Steuermesszahl und dem kommunalen Hebesatz multipliziert wird, ergibt sich eine jährliche Grundsteuer von 620 €.
50.000 € (Einheitswert) x 0,0031 (Steuermesszahl) x 400 % (Hebesatz) = 620 €
Bei einer Bewertung von 50.000 €, die mit der Steuermesszahl und dem kommunalen Hebesatz multipliziert wird, ergibt sich eine jährliche Grundsteuer von 620 €.
Fazit
Immobilienwerte können steigen
Die Höhe der Grundsteuer ist von verschiedenen Faktoren abhängig, die gerade im Rahmen der Neuberechnung der Grundsteuer eine wichtige Rolle spielen.
Besonders Eigentümer können von der Reform profitieren: Da die Berechnungen durch die neuen Regelungen genauer und fairer als zuvor sind, können Immobilienwerte steigen. Das macht den Immobilienmarkt aktuell für Käufer und Verkäufer gleichermaßen interessant.
Übrigens: Mithilfe unserer Wohnmarktanalyse können Sie sich auch unabhängig von der Grundsteuerreform 2025 einen ersten Überblick über den Wert Ihrer Immobilie verschaffen.
Besonders Eigentümer können von der Reform profitieren: Da die Berechnungen durch die neuen Regelungen genauer und fairer als zuvor sind, können Immobilienwerte steigen. Das macht den Immobilienmarkt aktuell für Käufer und Verkäufer gleichermaßen interessant.
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FAQ Grundsteuerreform
Wie lautet die Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärung?
In den meisten Bundsländern wurde die Frist auf den 31.01.2023 gelegt.
Was passiert, wenn Eigentümer die Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärung nicht einhalten?
Voraussichtlich versenden die Finanzämter zunächst Mahnung an die Eigentümer, die noch keine Erklärung gemacht haben. Es ist noch nicht geklärt, ob es Mahngebühren geben wird. (Stand 01.02.2023)
Wie gebe ich die Grundsteuererklärung ab?
Entweder Sie geben die Erklärung selbst ab oder wenden sich an einen Steuerberater. Vorgesehen ist die Abgabe über die Seite elster.de. In den Anschreiben der jeweiligen Finanzämter finden Sie Informationen, wo Sie die benötigten Daten finden.
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Wichtiger Hinweis: Die vorangehenden Texte dienen der ersten Information und Orientierung. Sie sind keine Rechtsberatung und ersetzen nicht die Fachberatung durch einen Notar oder Anwalt.