Der Moment, in dem eine Mieterhöhung ins Haus flattert, löst in vielen Mietern eine Frage aus – Ist diese Mieterhöhung zulässig? Wir klären auf, wann eine Erhöhung zulässig ist und wann nicht. Und wie Sie Ihren Geldbeutel mit den richtigen Informationen schonen.
Mieterhöhung in Sicht? So schonen Sie Ihren Geldbeutel.
Das wichtigste in Kürze:
Innerhalb von drei Jahren darf die Mieterhöhung maximal um 20 Prozent steigen. In einigen Städten sogar nur bis zu 15 Prozent. Außerdem darf die erste Mieterhöhung erst 15 Monate nach dem Einzug gefordert werden. Damit die Mieterhöhung rechtens ist, benötigen Vermieter die Zustimmung der Mieter. Bekommen Sie keine Zustimmungen, müssen Vermieter auf Zustimmung klagen.
Steigende Mieten müssen schriftlich angekündigt werden.
Regelungen
Wann ist eine Mieterhöhung zulässig?
Trudelt eine Mieterhöhung ein, sind Mieter oft unsicher, ob das rechtlich zulässig ist. Denn trotz klaren Regelungen zu Mieterhöhungen im Bürgerlichen Gesetzbuch sind viele Forderungen unzulässig. Formfehler oder falsche Vergleichszahlen machen die Forderungen häufig von vornherein ungültig. Laut Mietervereinen ist knapp ein Viertel aller Mieterhöhungen ungültig. Eine Beratung von einem Profi hilft zu erkennen, ob alles seine Richtigkeit hat.
Erhöhung auf Vergleichsmiete
Wie hoch darf eine Mieterhöhung sein? Die Obergrenze wird durch ortsübliche Vergleichsmiete gebildet. Berechnet wird sie aus den Entgelten für vergleichbare Wohnräume der Gemeinde oder vergleichbarer Gemeinden. Viele Gemeinden verfügen über einen Mietspiegel, der dann als Vergleichsmiete herangezogen wird. Ist die neue Miete höher als die Vergleichsmiete, lohnt es sich, Widerspruch einzulegen. Eine Anhebung auf die Vergleichsmiete ist dagegen zulässig. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten gibt es zum Schutz von Mietern die sogenannte Mietpreisbremse. Diese gilt allerdings nicht für Neubauten.
Mieterhöhung durch Modernisierungen
Nach Modernisierungsmaßnahmen sind Erhöhungen des Mietpreises ebenfalls gängig und zulässig. Die Maßnahmen zur Modernisierung muss der Vermieter allerdings drei Monate vor der Umsetzung seinen Mietern schriftlich mitteilen. Als Mieter sollten Sie genau darauf achten, ob die Maßnahme tatsächlich eine Modernisierungsmaßnahme ist. Denn es gibt Unterschiede zwischen Modernisierung und Instandhaltung. Die Modernisierung wertet das Gebäude auf und das zeigt sich im Immobilienwert. Zu Instandhaltungen ist der Vermieter verpflichtet und darf diese nicht einfach auf die Mieter umlegen.
Zulässige Modernisierungsmaßnahmen mit Mieterhöhung:
- Einbau einer neuen oder besseren Wärmedämmung
- Einbau einer Solaranlage
- Erneuerung der Heizung
- Maßnahmen zum Schallschutz
Staffel- oder Indexmieten
Sogenannte Staffel- oder Indexmietverträge enthalten von vornherein Regelungen, die Zeitpunkte und Beträge von Mieterhöhungen festlegen. Der Staffelmietvertrag bestimmt den genauen Zeitpunkt inklusive der Höhe der zukünftigen Mietanpassungen. Diese Regelungen gelten für maximal vier Jahre. Danach gelten die Mieterhöhungsregeln Vergleichsmiete.
Die Indexmiete regiert auf Veränderungen des Verbraucherpreisindex, der vom Statistischen Bundesamt herausgegeben wird. Steigt der Verbraucherpreisindex, also die Lebenshaltungskosten, kann der Vermieter die Miete um die entsprechenden Prozentpunkte erhöhen. Für Mieter besonders interessant: Fällt der Verbraucherindex, haben sie einen Anspruch auf Herabsetzung der Miete.
Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel
Die Immobilie ist verkauft. Nach einem Eigentümerwechsel hat der neue Eigentümer kein automatisches Recht auf eine Mietpreiserhöhung. Für den neuen Eigentümer gelten die gleichen Voraussetzungen wie für den vorherigen Vermieter. Die Miete darf beispielsweise erst nach einer Modernisierung oder der Einhaltung von Fristen auf den gültigen Mietspiegel angehoben werden.
Beiderseitig
Keine Mieterhöhung ohne Zustimmung
Eine Mieterhöhung ist eine Änderung im Mietvertrag und darf deswegen nicht allein vom Vermieter entschieden werden. Das bedeutet, der Vermieter benötigt auf seine schriftliche Benachrichtigung der Mieterhöhung die Zustimmung seiner Mieter. Nach Ablauf einer Frist darf der Vermieter die Zustimmung einfordern. Erhält er diese nicht, kann er diese vor Gericht einklagen. Der neue angehobene Mietpreis für die Wohnung oder das Haus ist erst nach der Zustimmung fällig.
Mieterhöhung höchstens einmal im Jahr
Einmal im Jahr dürfen Vermieter eine Mieterhöhung fordern. Allerdings darf diese erst drei Monate nach der Forderung tatsächlich erhöht werden. Stimmen alle Voraussetzungen ist es möglich, dass die Miete alle 15 Monate steigt. Aber innerhalb von drei Jahren darf die Mieterhöhung maximal 20 Prozent sein. In einigen Ballungsgebietern tritt eine sogenannte Knappungsgrenzenverordnung in Kraft. Diese Verordnung erlaubt einen maximalen Anstieg der Miete auf 15 % innerhalb von drei Jahren.
Tipps
Tipps für Mieter zur Mieterhöhung
Sind Mieter mit der Mietpreiserhöhung nicht einverstanden, sollten diese am besten gemeinsam mit dem Mieterschutzverein oder einem Anwalt für Mietrecht über die Mieterhöhung schauen. Fast ein Viertel aller Erhöhungen sind ungültig. Ein weiterer Weg ist das Sonderkündigungsrecht. Es erlaubt dem Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mietpreiserhöhung das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Neben der Suche nach einer neuen Mietwohnung sehen viele Mieter in dem Kauf einer Immobilie den Ausweg aus regelmäßigen Mieterhöhungen.
Tipps für Vermieter zur Mieterhöhung
Vermieter müssen sich dringend an die rechtlichen Anforderungen halten, wenn die Ankündigung einer Mieterhöhung an Mieter herausgeht. Diese muss in Schriftform eingereicht werden, und zwar drei Monate, bevor die Miete tatsächlich erhöht wird, denn Mieter haben eine Überlegungsfrist. Erst mit der Zustimmung der Mieter ist es zulässig, die Miete anzuheben. Geltende Grundlagen für Mieterhöhungen sind Modernisierungsmaßnahmen (keine Instandhaltungsmaßnahmen) oder die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Bei der Vergleichsmiete ist es wichtig, für den Mieter nachvollziehbare Zahlen auszuwählen.
FAQ
Häufig gestellte Fragen zum Thema Mieterhöhung
1. Welche Voraussetzungen müssen für eine Mieterhöhung erfüllt sein?
Für eine rechtmäßige Mieterhöhung müssen drei Voraussetzungen erfüllt sein: schriftliche Ankündigung mit konkretem Erhöhungsgrund, Einhaltung gesetzlicher Grenzen für den Erhöhungsbetrag und Einhaltung der gesetzlichen Fristen für Mieterhöhungen.
2. Wie wird eine Mieterhöhung angekündigt und mitgeteilt?
Eine Mieterhöhung wird in der Regel schriftlich angekündigt und mitgeteilt. Der Vermieter muss dabei eine angemessene Frist einhalten und die Begründung für die Erhöhung sowie die neuen Mietkonditionen klar und verständlich darlegen.
3. Was passiert, wenn ich als Mieter die Mieterhöhung nicht akzeptiere?
Wird die Mieterhöhung nicht akzeptiert, ist es wichtig, innerhalb einer bestimmten Frist schriftlich zu widersprechen. In diesem Fall kann der Vermieter eine Zustimmungsklage beim zuständigen Gericht einreichen, um die Erhöhung durchzusetzen. Es ist ratsam, juristischen Rat einzuholen, um deine Rechte und Optionen in einem solchen Fall zu verstehen.
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Wichtiger Hinweis: Die vorangehenden Texte dienen der ersten Information und Orientierung. Sie sind keine Rechtsberatung und ersetzen nicht die Fachberatung durch einen Notar oder Anwalt.