Nießbrauch: Das Niesbrauchrecht bei Immobilien
Nießbrauch und Nießbrauchrecht, was genau ist das und was bedeutet es für mich als Eigentümer, Erbe oder Käufer einer Immobilie? Wir klären auf und zeigen, was genau Nießbrauch ist und worauf Sie achten müssen.
In Kürze:
Das Nießbrauchrecht ist ein sehr altes deutsches Recht, das viel weiter geht als das übliche Wohnrecht. Es erlaubt dem Nießbrauchberechtigten, die Nutzung der Immobilie mit all seinen Nutzen, ohne der Eigentümer zu sein. Geregelt ist der Nießbrauch über das BGB ab § 1030.
Definition
Was ist Nießbrauch?
Nießbrauch bezieht sich auf das Recht, etwas zu nutzen und Nutzen zu ziehen, ohne selbst Eigentümer des Gegenstands zu sein. In der Praxis mit Immobilien bedeutet es, dass jemand das Recht hat, in der Immobilie zu wohnen, sie gewerblich zu nutzen oder Gewinne einzunehmen, während eine andere Person der Eigentümer ist.
Nutzen aus der Immobilie ziehen
Doch was ist gemeint mit „Nutzen aus einer Immobilie ziehen"? Das beinhaltet beispielsweise, dass der Berechtigte Mieteinnahmen einbehält, die Bewirtschaftung von Land übernimmt und deren Gewinne für sich behält. Dabei ist er jedoch in seinen Handlungsmöglichkeiten eingeschränkt und verpflichtet, die Substanz der Immobilie zu erhalten. Der Nießbrauch kann auf bestimmte oder unbestimmte Zeit, auf das Leben des Nießbrauchers oder einer dritten Person, sowie auch befristet oder unentgeltlich eingeräumt werden. Diese rechtliche Konstruktion bietet Flexibilität bei der Übertragung von Nutzungsrechten an Grundstücken und Gebäuden und kommt beispielsweise in Fällen von vorweggenommener Erbfolge oder bei der Absicherung von Lebenspartnern zum Einsatz.
Wohnrecht und Nießbrauch
Was ist der Unterschied zwischen den beiden Begriffen? Das Wohnrecht auf Lebenszeit beinhaltet lediglich das Recht, ein Leben lang in einer Immobilie zu wohnen. Beim Nießbrauchrecht erhält der Berechtigte die Gewinne aus Vermietung und Verpachtung der Immobilie. Das ist beim Wohnrecht nicht der Fall.
Die rechtliche Grundlage des Nießbrauchs
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) definiert in § 1030 Nießbrauch als ein nicht übertragbares und nicht vererbbares Recht, fremdes Eigentum zu nutzen. Im Falle einer Immobilie wird das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen.
Was bedeutet ein Nießbrauch im Grundbuch?
Der Eintrag des vereinbarten Nießbrauchs an einer Immobilie erfolgt durch den Notar. Er sorgt dafür, dass das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen wird. Das stärkt die Verbindlichkeit und sichert die Rechte des Nießbrauchers. Denn selbst wenn der Berechtigte aus der Immobilie auszieht und die Immobilie vermietet, erzielt er die Mieteinnahmen.
Was bedeutet ein Nießbrauch im Grundbuch?
Der Eintrag des vereinbarten Nießbrauchs an einer Immobilie erfolgt durch den Notar. Er sorgt dafür, dass das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen wird. Das stärkt die Verbindlichkeit und sichert die Rechte des Nießbrauchers. Denn selbst wenn der Berechtigte aus der Immobilie auszieht und die Immobilie vermietet, erzielt er die Mieteinnahmen.
Kaufen
Immobilien mit Nießbrauchrecht kaufen
Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, die mit einem Nießbrauch im Grundbuch belastet ist, bleibt der Nießbrauch nach dem Verkauf weiterhin bestehen. Die Immobilie wechselt zwar den Besitzer, aber der Nutzen bleibt wie vereinbart beim Berechtigten des Nießbrauchs. Das wirkt sich in der Regel wertmindernd auf die Wertermittlung einer Immobilie aus. Die Wertminderung lässt sich mit der Nießbrauch-Wertminderungstabelle berechnen.
Bodenrichtwert
Berechnung Nießbrauch
Wie viel Kapitalwert ein Nießbrauchrecht hat, lässt sich leicht berechnen und ist abhängig von den aktuellen Gegebenheiten wie dem Jahreswert der Mieteinnahmen und der statistischen Lebenserwartung der Person, die Nutzer des Nießbrauchs ist. Die statistische Lebenserwartung ist in diesem Zusammenhang der Vervielfältiger und lässt sich in der Vervielfältigertabelle vom Bundesfinanzministerium ablesen.
Jahreswert der Mieteinnahmen x Vervielfältiger = Wert des Nießbrauchs
Jahreswert der Mieteinnahmen x Vervielfältiger = Wert des Nießbrauchs
Beispielberechnung:
Jahreswert der (eingesparten) Mietennahmen: 10.500 €
Nießbraucher eine 60-jährige Frau: Vervielfältiger aus Tabelle 13,830
Berechnung:
10.500 € x 13,830= 145.215 €
Der Kapitalwert entspricht in diesem Beispiel also 145.215€.
Dieser Wert ist beispielsweise bei der Schenkungssteuer relevant, wenn im Grundbuch der Immobilie Nießbrauch eingetragen ist.
Nießbraucher eine 60-jährige Frau: Vervielfältiger aus Tabelle 13,830
Berechnung:
10.500 € x 13,830= 145.215 €
Der Kapitalwert entspricht in diesem Beispiel also 145.215€.
Dieser Wert ist beispielsweise bei der Schenkungssteuer relevant, wenn im Grundbuch der Immobilie Nießbrauch eingetragen ist.
Berechnung
Arten von Nießbrauchrechten
Nießbrauch wird in unterschiedliche Arten unterteilt. Jedes Nießbrauchrecht beinhaltet Bedingungen und Einschränkungen, die Begünstigte und Eigentümer der Immobilie betreffen. Diese Regelungen umfassen beispielsweise finanzielle Verpflichtungen, Instandhaltungsmaßnahmen und weitere Details zur Nutzung der Immobilie.
Hier einige Arten von Nießbrauchrechten:
Hier einige Arten von Nießbrauchrechten:
1. Vorbehaltsnießbrauch:
Beinhaltet das Recht, eine Immobilie zu nutzen und daraus Nutzen zu ziehen, solange bestimmte Bedingungen erfüllt sind, in der Regel bis zum Tod des Begünstigten. Der Eigentümer der Immobilie behält sich dieses Nutzungsrecht vor.
2. Zuwendungsnießbrauch:
Tritt auf, wenn der Eigentümer einer Immobilie das Nießbrauchrecht an eine andere Person überträgt, während er selbst noch lebt. Diese Person hat dann das Recht, die Immobilie zu nutzen, von ihr zu profitieren und Einkommen daraus zu ziehen. Das gilt für einen bestimmten Zeitraum oder bis zu ihrem Tod.
3. Wohnrechtsnießbrauch:
Hierbei handelt es sich um das Recht, lebenslang in einer Immobilie zu wohnen, ohne jedoch Eigentümer zu sein. Oft wird diese Form des Nießbrauchs von Familien genutzt, um Sicherheit für das Wohnrecht zu bieten, ohne das Eigentum an der Immobilie zu verlieren.
Rechte und Pflichten
Wer trägt die laufenden Kosten der Immobilie beim Nießbrauch?
Das Recht, Nutzen aus der Immobilie zu ziehen, ist einfach erklärt. Doch stellt sich bei Nießbrauch die Frage: Wer zahlt was? Laufende Unterhaltskosten, Versicherungen, Gemeindeabgaben sowie kleine Reparaturleistungen trägt der Begünstigte. Große Posten wie Modernisierungen gehen zulasten des Eigentümers. Die Absprachen können in Einzelfällen variieren. Deswegen ist ein genauer Blick und die fachliche Beratung rund um das Nießbrauchrecht wichtig.
Überlegungen
Wann mit Nießbrauch befassen?
Häufig beschäftigen sich Familien mit dem Nießbrauchrecht, wenn es um Überlegungen geht, wie Immobilien in der Familie weitergegeben werden. Denn neben dem Vererben einer Immobilie nach dem Tod der Eigentümer können diese ihre Immobilie ebenfalls verschenken. Im Rahmen der Freibeträge der Schenkungssteuer lassen sich mit Nießbrauch Steuern sparen. Der Wert des Nießbrauchrechts wird dem Immobilienwert angerechnet. Dadurch reduziert sich die Summe, die bei der Schenkung über dem Freibetrag liegt und versteuert werden muss.
Das Nießbrauchrecht dient häufig der Absicherung von Familienmitgliedern.
Nießbrauch im Alter
Besonders relevant wird das lebenslange Nutzungsrecht durch Nießbrauch im Zusammenhang mit Pflegekosten. Sollten im Laufe der Zeit Pflegebedürftigkeit und damit verbundene Kosten entstehen, ermöglicht das Nießbrauchrecht dem Eigentümer, die Immobilie zu verlassen und in ein Pflegeheim zu ziehen. Wird das Eigentum vermietet, so deckeln die Einnahmen aus der Vermietung der Immobilie Teile oder sogar die gesamten Pflegekosten. Auf diese Weise bietet das Nießbrauchrecht eine langfristige Absicherung und Flexibilität in Bezug auf die Nutzung und Verwertung von Immobilienvermögen. Durch die Variabilität passt sich die Nutzung an persönliche Bedürfnisse und Lebensumstände an.
Details
Vor- und Nachteile des Nießbrauchs
Nießbrauch ist ein Arrangement zwischen zwei Parteien, das sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich bringt. Damit beide Parteien zufrieden sind und alle Rechten und Pflichten klar sind, sollte eine ausführliche Beratung stattfinden.
Vorteile Nießbrauch
Das Nießbrauchrecht hat vor allem Vorteile bei der Übertragung von Immobilieneigentum. Die Einrichtung eines Nießbrauchrechts ermöglicht es dem Nießbraucher weiterhin von der Immobilie zu profitieren und ermöglicht ein dauerhaftes Wohnen. Nießbrauch kann für sich selbst genutzt werden oder zur Absicherung Dritter. Bei der Absicherung einer dritten Person kommt der Versorgungsnießbrauch oder der Vermächtnisnießbrauch ins Spiel.
Nachteile Nießbrauch
Neben den Vorteilen, die das Nießbrauchrecht mit sich bringt, existieren ebenfalls einige Nachteile:
- Wertverlust: Durch ein eingetragenes Nießbrauchrecht verringert sich der Wert der Immobilie.
- Schwierigkeiten mit Beleihung: Fast keine Bank bietet eine Beleihung für Immobilien mit bestehendem Nießbrauchrecht an.
- Bindung auf Lebenszeit: Das Nießbrauchrecht wird in den meisten Fällen auf Lebenszeit eingesetzt.
Fazit
Flexibilität des Nießbrauchs
Besonders bei der Übertragung von Immobilien und der Absicherung von Personen ermöglicht das Nießbrauchrecht flexible Lösungen. Damit alle Parteien davon profitieren, ist eine gründliche Beratung notwendig.
Unsere Immobilienmakler stehen Ihnen mit Ihrem Wissen und Netzwerk jederzeit beratend zur Seite. Ganz egal, ob Nießbrauchrecht, Rückmietkauf oder der Verkauf einer Immobile.
Unsere Immobilienmakler stehen Ihnen mit Ihrem Wissen und Netzwerk jederzeit beratend zur Seite. Ganz egal, ob Nießbrauchrecht, Rückmietkauf oder der Verkauf einer Immobile.
FAQ
Wie unterscheidet sich Nießbrauch von anderen Nutzungsrechten?
Der Nießbrauch unterscheidet sich von anderen Nutzungsrechten durch seine umfassende und exklusive Nutzungsberechtigung an einer Sache oder einem Grundstück, inklusive der Möglichkeit, daraus Nutzen und Erträge zu ziehen. Im Gegensatz dazu gewähren andere Nutzungsrechte lediglich beschränkte Befugnisse zur Nutzung.
Welche Rechte und Pflichten hat der Nießbraucher?
Der Nießbraucher hat das Recht, eine Immobilie zu nutzen und von ihr zu profitieren. Zudem muss er sicherstellen, dass er die Substanz der Immobilie nicht beeinträchtigt und die vereinbarten Lasten trägt. Alle Rechte und Pflichten sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt.
Welche Auswirkungen hat Nießbrauch auf die Nutzung und Verfügbarkeit einer Immobilie?
Nießbrauch wirkt sich auf die Nutzung einer Immobilie aus, da der Nießbraucher das Recht hat, die Immobilie zu nutzen und daraus Nutzen zu ziehen. Dabei darf er die Substanz der Immobilie nicht verändern. Jedoch beeinträchtigt der Nießbrauch die Verfügbarkeit der Immobilie für den Eigentümer, da dieser während der Dauer des Nießbrauchs nicht frei über die Immobilie verfügen kann.
Kann der Nießbrauch vorzeitig beendet oder geändert werden?
Ja, der Nießbrauch kann vorzeitig durch Vereinbarung der Parteien oder gerichtliche Entscheidung beendet oder verändert werden. Dazu wird die Zustimmung beider Parteien oder eine gerichtliche Entscheidung benötigt.
