Eine Immobilie kaufen und vermieten ist attraktiv. Schließlich profitieren Vermieter von Wertsteigerungen, steuerlichen Vorteilen und einer stetigen Einnahmequelle durch Mieten. Doch der Besitz von vermieteten Immobilien bringt ebenfalls Verpflichtungen mit sich. Alle Rechte und Pflichten von Vermietern haben wir für Sie zusammengefasst.
Rechte und Pflichten als Vermieter.
Das Wichtigste in Kürze:
- Das Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Ab § 535 BGB, Absatz 1 lassen sich beinahe alle Pflichten ableiten.
- Rechte des Vermieters: Einnahme von Mietkaution, Mieterhöhungen im Rahmen des Mietspiegels und Kündigung des Mieters.
- Pflichten des Vermieters: Instandhaltung der Immobilie sowie Beseitigung von Baumängeln.
Vermieter werden
Welche Rechte und Pflichten müssen Vermieter beachten?
Eine Immobilie kaufen und vermieten: Das wünschen sich viele. Als Vermieter eines Hauses oder einer Wohnung profitieren Sie auf der einen Seite von Mieteinnahmen der Immobilie als Kapitalanlage, sind aber auf der anderen Seite an bestimmte Rechte und Pflichten gebunden. Kennen Sie diese, treten Sie Ihren Mietern professionell gegenüber. Das hilft dabei, langfristig gute Beziehungen zu Ihren Mietern aufzubauen.
Rechte
Rechte eines Vermieters
Kündigungen, Kautionen, Mieterhöhungen, Nebenkostenabrechnung, Besichtigungsrecht – als Vermieter eines Hauses ist es wichtig, bei allen Rechten und Pflichten den Überblick zu haben, um sich seinen Mietern gegenüber korrekt zu verhalten.
Kündigungsrecht des Mietvertrags
Unter bestimmten Voraussetzungen können Vermieter das Mietverhältnis mit ihren Mietern kündigen. Gründe für Kündigungen können wiederholter Zahlungsverzug oder Verstöße gegen die Vertragsbedingungen sein. Um keine bösen Überraschungen zu erleben, sollten Sie sich vor der Kündigung beraten lassen.
Wichtig: Eine Kündigung muss immer fristgerecht und schriftlich erfolgen. Nur so ist sie rechtlich wirksam.
Wichtig: Eine Kündigung muss immer fristgerecht und schriftlich erfolgen. Nur so ist sie rechtlich wirksam.
Recht auf Mietkaution
Zur Absicherung hat der Vermieter das Recht, eine Mietkaution einzufordern. Dabei darf die Kaution das Dreifache der Monatsmiete nicht übersteigen. Der Vermieter muss die Mietkaution getrennt vom übrigen Vermögen verzinst anlegen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist die Kaution inklusive der Zinsen an den Mieter zurückzuzahlen, sofern keine offenen Forderungen vorliegen. Zur Absicherung für Vermieter und Mieter sollten vor dem Einzug und nach dem Auszug ein Übergabeprotokoll erstellt werden, was den Zustand der Immobilie dokumentiert.
Mieterhöhung
Vermieter dürfen nach dem BGB die Miete erhöhen, allerdings nur im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete. In manchen Städten ist bei der Erhöhung der Miete die Mietpreisbremse zu beachten. Eine Mieterhöhung bedarf immer einer Begründung, beispielsweise nach einer Modernisierungsmaßnahme oder dem Anstieg der Vergleichsmieten. Die erste Mieterhöhung darf erst zwölf Monate nach dem Einzug des Mieters erfolgen. Generell gilt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 % steigen darf.
Umlage von Betriebskosten
Anfallende Betriebskosten der Immobilie wie beispielsweise für Müllabfuhr, Wasser, Heizung und andere Nebenkosten kann der Vermieter auf die Mieter umlegen. Die umlegbaren Kosten sollten im Mietvertrag aufgeschlüsselt sein.
Rechte im Mietvertrag festhalten
Der Mietvertrag gibt Vermietern und Mietern Sicherheit, da in ihm alle Regelungen festgehalten werden. Setzen Sie den Mietvertrag auf, halten Sie sich dringend an die geltenden gesetzlichen Regelungen. Typische Fallstricke sind beispielsweise die Haustierfrage, denn es dürfen nicht per se alle Haustiere verboten werden. Genauso werfen Verantwortlichkeiten für Reparatur- und Renovierungsarbeiten regalmäßig Fragen auf.
Unser Tipp: Holen Sie sich Unterstützung beim Aufsetzen von Mietverträgen, damit alles gesetzeskonform ist.
Unser Tipp: Holen Sie sich Unterstützung beim Aufsetzen von Mietverträgen, damit alles gesetzeskonform ist.
Pflichten
Lassen Sie sich hier beraten
Pflichten des Vermieters
Vermietete Immobilien bringen Verpflichtungen mit sich. Von der Instandhaltung über anfallende Gartenarbeit und der Bereitstellung einer funktionierenden Heizung. Neben den Pflichten im Mietvertrag kommen noch folgende Verpflichtungen auf den Vermieter eines Hauses oder einer Wohnung zu:
Instandhaltungspflicht
Vermieter sind für die Instandhaltungsarbeiten verantwortlich. Gemeint ist damit, dass notwendige Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten zeitnah durchgeführt werden müssen. Typische Instandhaltungsmaßnahmen sind die Reparatur von Heizungen, Sanitäranlagen, Elektrik und die Beseitigung von Wasserschäden oder undichten Fenstern.
Unter Umständen können kleinere Reparaturen auf die Mieter umgelegt werden.
Unter Umständen können kleinere Reparaturen auf die Mieter umgelegt werden.
Gartenpflege
Die Pflege von Gärten, Höfen oder anderen Gemeinschaftsflächen gehört ebenfalls zu den Aufgaben des Vermieters, außer es ist anders im Mietvertrag geregelt. In vielen Fällen übernimmt ein Gärtner die Arbeit. Die entstehenden Kosten lassen sich dann auf die Mieter umlegen, wenn dieses entsprechend im Mietvertrag festgehalten wurde.
Verkehrssicherungspflicht
Unter der Verkehrssicherungspflicht eines Vermieters fällt die Absicherung von Personen auf dem Grundstück. Dazu gehören unter anderem Reparaturarbeiten wie die Beseitigung von Schimmel oder der Winterdienst.
Hausordnung
Das Erstellen einer Hausordnung dient als Grundlage für das Zusammenleben aller Mieter. Sie regelt Rechte und Pflichten aller Mieter. Verstöße können zu Abmahnungen oder im schlimmsten Fall zur Kündigung des Mietverhältnisses führen.
Nebenkostenabrechnung
§556 BGB verpflichtet den Vermieter, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, wenn im Mietvertrag eine Umlage der Nebenkosten vereinbart wurde. In der Nebenkostenabrechnung müssen alle Kosten transparent für den Mieter dargestellt werden. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Verpasst der Vermieter diese Frist, kann er die Kosten nicht mehr geltend machen.
Wohnungsgeberbestätigung
Vermieter sind verpflichtet, Mietern eine Wohnungsgeberbestätigung auszustellen, da Mieter diese für die Ab- oder Ummeldung ihres Wohnsitzes benötigen. Ein Versäumnis des Vermieters kann als Ordnungswidrigkeit gewertet werden.
Rechenschaftspflicht
Die Rechenschaftspflicht dient der Transparenz für die Mieter. Sie beinhaltet, dass Vermieter auf Nachfrage der Mieter Belege und Rechnungen vorzeigen müssen, die im Rahmen der Betriebskostenabrechnung entstehen oder für andere Kostensteigerungen verantwortlich sind.
Bereitstellung einer Heizung
Mietwohnungen müssen über eine funktionierende Heizung verfügen. Der Vermieter hat dafür zu sorgen, dass die Heizung in den kalten Monaten funktioniert und die Räume auf angemessene Temperaturen beheizt werden können.
Versteuerung der Mieteinnahmen
Bei der Steuererklärung sind Vermieter dazu verpflichtet, ihre Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung anzugeben. Die fallen unter das Einkommenssteuergesetz (EStG). Mit der Vermietung entstandene Ausgaben wie Instandhaltungskosten oder Abschreibungen können dort ebenfalls geltend gemacht werden.
Rauchmelderpflicht
In allen deutschen Bundesländern gilt die Rauchmelderpflicht. Die Verantwortung für den Einbau liegt bei den Vermietern der Immobilie.
Irrtümer
Irrglaube zu Rechten und Pflichten von Vermietern
Geht es um Rechte und Verpflichtungen von Vermietern, herrschen auf beiden Seiten einige Fehlinformationen. Für ein entspanntes Mietverhältnis sollten Mieter und Vermieter wissen, was die andere Partei darf und was nicht. Das beugt Missverständnissen und Streitereien vor.
Ein generelles Hautierverbot ist nicht zulässig.
Irrglaube 1: Ständige Erreichbarkeit
Ein Vermieter muss nicht rund um die Uhr erreichbar sein. Aber er muss dafür sorgen, dass Mängel oder dringende Reparaturen zeitnah gemeldet und behoben werden können.
Irrglaube 2: Kontrollbesuche durch den Vermieter
Vermieter dürfen die Wohnung des Mieters nicht ohne Ankündigung betreten. Genauso wenig sind regelmäßige Kontrollbesuche erlaubt. Dies verstößt gegen das Recht der Privatsphäre des Mieters.
Irrglaube 3: Einfache Kündigung wegen Eigenbedarf
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann der Vermieter nicht einfach so aussprechen. Diese muss gut begründet sein, da der Mieter durch das Mietrecht geschützt ist.
Irrglaube 4: Mieterhöhungen nach Belieben
Vermieter dürfen die Miete nicht nach Belieben erhöhen. Mieterhöhungen sind streng geregelt und müssen rechtzeitig sowie schriftlich erfolgen und dürfen den Mietspiegel nicht übersteigen.
Unterstützung
Hausverwaltung und Vermietervereine
Wenn Sie unsicher sind, ob Sie als Vermieter alles richtig machen, bieten Hausverwaltungen und Vermietervereine eine wertvolle Unterstützung. Sie kennen das Vermieterrecht und neben den administrativen und rechtlichen Aufgaben unterstützen Sie, wenn es Probleme mit den Mietern gibt. Typische Problemstellungen sind ausbleibende Mieten oder die Frage, wie Mietverträge korrekt gekündigt werden. Denn oftmals herrscht Unwissenheit über das korrekte Vorgehen und die Pflichten, wenn ein Haus vermietet wird und die Mieten nicht gezahlt werden.
Wichtig zu wissen: Werden Mietschulden auch nach Mahnungen nicht beglichen und die Kündigung nicht eingehalten, bleibt dem Vermieter als letzter Schritt die Räumungsklage.
Wichtig zu wissen: Werden Mietschulden auch nach Mahnungen nicht beglichen und die Kündigung nicht eingehalten, bleibt dem Vermieter als letzter Schritt die Räumungsklage.
Fazit
Vermieten lohnt sich
Rechte und Pflichtenvon Mietern und Vermietern sind durch den Gesetzgeber und die Rechtsprechung klar. Als Vermieter haben Sie viele Verpflichtungen. Dennoch überwiegen die Vorteile des passiven Einkommens einer vermieteten Immobilie. Zusätzlich schaffen Sie Wohnraum für eine andere Person, die sich möglicherweise kein Eigentum selbst leisten kann.
Wenn Sie sich die Fragen stellen „Wie werde ich Vermieter?“ und „Wie finde ich die passende Immobilie“ unterstützen unsere Makler Sie gerne bei der Suche. Sprechen Sie uns an.
Wenn Sie sich die Fragen stellen „Wie werde ich Vermieter?“ und „Wie finde ich die passende Immobilie“ unterstützen unsere Makler Sie gerne bei der Suche. Sprechen Sie uns an.
FAQ zu Rechten und Pflichten von Vermietern
Wichtige Fragen & Antworten
1. Was mache ich bei Mietnomaden?
Holen Sie sich schnellstmöglich rechtliche Unterstützung, um mögliche Schäden so gering wie möglich zu halten. Eine gute Anlaufstelle sind Vermietervereine.
2. Welche Versicherungen sollten Vermieter abschließen?
Wichtige Versicherungen für Vermieter sind die Gebäudeversicherung, eine Haftpflichtversicherung und eine Mietausfallversicherung. Diese schützen vor Schäden an der Immobilie und unvorhergesehenen Zahlungsausfällen.
3. Kann ich die Miete bei Modernisierungen erhöhen?
Ja, Vermieter dürfen die Miete um bis zu 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr erhöhen, wenn die Maßnahmen den Wohnwert verbessern oder Energiekosten senken. Dies muss dem Mieter rechtzeitig und schriftlich angekündigt werden.
4. Was passiert, wenn der Mieter auszieht und die Wohnung nicht renoviert ist?
Wenn vertraglich vereinbart, kann der Vermieter den Mieter zur Renovierung auffordern oder die Kosten dafür einfordern. Ohne klare Regelung bleibt der Vermieter auf den Renovierungskosten sitzen.
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Wichtiger Hinweis: Die vorangehenden Texte dienen der ersten Information und Orientierung. Sie sind keine Rechtsberatung und ersetzen nicht die Fachberatung durch einen Notar, Anwalt oder Steuerberater.