Untervermietung: worauf Vermieter und Mieter achten müssen
Die Gründe dafür, warum Mieter eine Wohnung untervermieten möchten, sind unterschiedlich – aber nicht alle davon muss ein Vermieter akzeptieren. Mithilfe einer Erlaubnis des Vermieters und einem klar geregelten Untermietvertrag gehen Mieter bei einer Vermietung der Wohnung auf Zeit auf Nummer sicher.
In Kürze:
- Wann darf ich eine Wohnung untervermieten?
- Was ist bei einer Untervermietung zu beachten?
- Wann benötigt man keine Erlaubnis für eine Untermiete?
- Was kann ich tun, wenn mein Vermieter eine Untervermietung nicht gestattet?
- Wie sieht ein Untermietvertrag aus und was gilt es zu beachten?
- Welche Rechte haben Untermieter?
- Darf der Vermieter einen Untermieter kündigen?
- Darf der Vermieter einen Untermietzuschlag verlangen?
Untervermietung
Wann darf ich eine Wohnung untervermieten?
Per Gesetz ist es dann erlaubt, die eigene Wohnung unterzuvermieten, wenn ein berechtigtes Interesse daran vorliegt. Ein berechtigtes Interesse liegt bei nachvollziehbaren wirtschaftlichen oder persönlichen Gründen vor, z.B. bei einem vorübergehenden Auslandsaufenthalt oder finanziellen Gründen. Dabei ist zwischen zwei Fällen zu unterscheiden:
1. Untervermietung eines Teils der Wohnung
Als Hauptmieter dürfen Sie laut Gesetz nur einen Teil der Wohnung vermieten. Dabei muss der Hauptmieter während der Zeit der Untermiete nicht zwingend selbst in der Wohnung leben, sondern kann sich z.B. auch im Ausland aufhalten. Die Wohnung muss in diesem Fall nicht mehr der Lebensmittelpunkt des Mieters sein.
2. Untervermietung der gesamten Wohnung
Wer seine gesamte Wohnung untervermieten möchte, muss vorher den Vermieter um Erlaubnis bitten. Da Mieter keinen Anspruch auf eine Erlaubnis zur Untermiete haben, kann der Vermieter die Anfrage auch ablehnen.
Regeln
Was ist bei einer Untervermietung zu beachten?
Um sicherzugehen, dass die Untervermietung rechtlich erlaubt ist, sollten Mieter sich bestenfalls immer durch eine Erlaubnis des Vermieters absichern. In vielen Mietverträgen sind dazu bereits Regelungen festgelegt, allerdings wird auch häufig darauf hingewiesen, dass diese. In der Regel verlangen Vermieter genauere Informationen dazu, wer in die Wohnung einzieht. Eine Mieterselbstauskunft ist in diesen Fällen nicht zwingend notwendig. Der Vermieter kann seine Entscheidung dabei auch von einem persönlichen Kennenlernen des Untermieters abhängig machen. Zusätzlich ist ein Untermietvertrag zu empfehlen, der die Regelungen zur Untervermietung genau festlegt.
Ein Sonderfall ist die Untervermietung an Touristen. Selbst bei expliziter Zustimmung des Vermieters zur Untermietung einer Wohnung dürfen Sie das Objekt nicht automatisch als Ferienwohnung oder per Airbnb bewerben. In diesen Fällen steht es dem Vermieter zu, Sie nach einer Abmahnung zu kündigen.
Ein Sonderfall ist die Untervermietung an Touristen. Selbst bei expliziter Zustimmung des Vermieters zur Untermietung einer Wohnung dürfen Sie das Objekt nicht automatisch als Ferienwohnung oder per Airbnb bewerben. In diesen Fällen steht es dem Vermieter zu, Sie nach einer Abmahnung zu kündigen.
Erlaubnis
Wann benötigt man keine Erlaubnis für eine Untermiete?
Grundsätzlich ist eine Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters dann möglich, wenn es sich bei den Untermietern um nahe Familienangehörige, z.B. Ehepartner, Kinder, Eltern oder auch Schwiegereltern und Stiefkinder, handelt. Aufenthalte von unter sechs Wochen zählen dabei nicht als Untermiete. Ebenfalls ohne Erlaubnis dürfen Sie an Pflegepersonen oder Hausangestellte untervermieten.
Wenn Sie eine WG mit Freunden oder Ihrem Partner eingehen möchten, greift die Regelung der nahen Angehörigen nicht. In diesen Fällen müssen Sie den Vermieter um Erlaubnis fragen und ggf. einen Untermietvertrag aufsetzen. Wenn das Zusammenleben auf Basis der Größe der Wohnung möglich ist, muss der Vermieter allerdings zustimmen.
Wenn Sie eine WG mit Freunden oder Ihrem Partner eingehen möchten, greift die Regelung der nahen Angehörigen nicht. In diesen Fällen müssen Sie den Vermieter um Erlaubnis fragen und ggf. einen Untermietvertrag aufsetzen. Wenn das Zusammenleben auf Basis der Größe der Wohnung möglich ist, muss der Vermieter allerdings zustimmen.
Rechte des Vermieters
Was kann ich tun, wenn mein Vermieter eine Untervermietung nicht gestattet?
Der Vermieter hat das Recht, das Untervermieten einer Wohnung aus unterschiedlichen Gründen verbieten. So hat er das Recht, die Untervermietung der gesamten Wohnung abzulehnen, da er nicht dazu verpflichtet ist, dies zu erlauben. Weitere Gründe sind, wenn die Wohnung durch die Untermiete überbelegt wäre oder der Untermieter für den Vermieter unzumutbar wäre. In diesen Fällen hat der Mieter keine Grundlage, die Entscheidung des Vermieters anzufechten.
Ein anderer Sachverhalt liegt vor, wenn der Vermieter keinen hinreichenden Grund nennen kann, um die Untervermietung abzulehnen. Mieter haben in diesen Fällen ein Sonderkündigungsrecht, das es ihnen erlaubt, frühzeitig zu kündigen. In einigen Fällen ist sogar ein Anspruch auf Schadenersatz in Höhe der entgangenen Untermiete einklagbar.
Ein anderer Sachverhalt liegt vor, wenn der Vermieter keinen hinreichenden Grund nennen kann, um die Untervermietung abzulehnen. Mieter haben in diesen Fällen ein Sonderkündigungsrecht, das es ihnen erlaubt, frühzeitig zu kündigen. In einigen Fällen ist sogar ein Anspruch auf Schadenersatz in Höhe der entgangenen Untermiete einklagbar.
Details
Wie sieht ein Untermietvertrag aus und was gilt es zu beachten?
Ein Untermietvertrag einer Wohnung, z.B. für eine WG, hat bestimmte Komponenten, die die Vertragsparteien schriftlich festhalten sollten. Grundsätzlich ist es möglich, den Vertrag auch mündlich zu schließen. Allerdings ist es im Streitfall sinnvoller die schriftliche Vereinbarung vorlegen zu können. In dieser sollten die folgenden Vertragskomponenten zu finden sein:
- Namen den Vertragsparteien
- Genaue Bezeichnung der Wohnung (Anschrift)
- Höhe der Miete, Nebenkosten und Kaution
- Beginn und Ende des Untermietverhältnisses
- Informationen zur Möblierung der Wohnung bzw. Mitvermietung bestimmter Gegenstände
- Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag, insbesondere auf die Regelung zu den Schönheitsreparaturen
- Weitere Vereinbarungen (z.B. bezüglich Haustiere)
- Unterschriften beider Vertragsparteien
Kündigung?
Darf der Vermieter den Untermieter kündigen?
In der Regel spielen Vermieter in der Kündigung des Untermietverhältnisses nur dann eine Rolle, wenn der Hauptmieter und der Untermieter die Untermiete nicht abgeklärt haben. In diesen Fällen hat der Vermieter das Recht, den Hauptmieter abzumahnen und zu kündigen. Allerdings bezieht sich diese Kündigung nicht direkt auf den Untermieter, denn im Untermietverhältnis wird der Hauptmieter zum Vermieter des Untermieters.
In den meisten Fällen ist also der Hauptmieter dafür verantwortlich, dem Untermieter zu kündigen bzw. dessen Kündigung entgegenzunehmen. Bei der Vermietung einzelner Räume ist eine grundlose Kündigung möglich, während die Kündigung bei Vermietung der gesamten Wohnung ein berechtigtes Interesse erfordert (z.B. Eigenbedarf).
In den meisten Fällen ist also der Hauptmieter dafür verantwortlich, dem Untermieter zu kündigen bzw. dessen Kündigung entgegenzunehmen. Bei der Vermietung einzelner Räume ist eine grundlose Kündigung möglich, während die Kündigung bei Vermietung der gesamten Wohnung ein berechtigtes Interesse erfordert (z.B. Eigenbedarf).
Bevor Sie eine Mietwohnung untervermieten, sollten Sie in jedem Fall vorher die Rechtsverhältnisse abklären.
Zuschlag
Darf der Vermieter einen Untermietzuschlag verlangen?
Vermieter dürfen nur dann einen Zuschlag auf die Miete des Hauptmieters verlangen, wenn eine Untervermietung ohne einen solchen Zuschlag für sie nicht zumutbar wäre. Auch, wenn durch die Untermiete mehr Personen als zuvor in der Wohnung leben, kann ein Zuschlag gerechtfertigt sein. Dieser Zuschlag darf maximal 20 bis 25 % der Untermiete betragen. Dieser Zuschlag gilt für die Vermietung von Wohnraum und für Untermietverträge von Gewerberäumen.
Details
Welche Rechte haben Untermieter?
Untermieter haben in der Regel hauptsächlich Rechte gegenüber dem Hauptmieter der Wohnung. Dabei hat er prinzipiell dieselben Rechte wie der Hauptmieter bezüglich der Nutzung der Immobilie. Damit einher gehen auch die gleichen Pflichten, z.B. zur Mietzahlung, Gebrauch der Mietsache und Schadensersatz. Weitere Rechte sind in diesem Zuge beispielsweise:
- Recht zum Empfangen von Besuch
- Recht zur Nutzung von Garten, Balkon, Keller etc. (wenn diese auch vermietet wurden)
- Recht zur Minderung der Miete im Falle von Mängeln
- Recht zur Kündigung im Rahmen der Kündigungsfrist
- Recht zur Untervermietung, wenn der Hauptmieter sein Einverständnis gibt
- Recht auf den Erhalt einer Nebenkostenabrechnung
Fazit
Die Untervermietung von Mietwohnungen sollte im Zweifelsfall immer mit dem Vermieter abgesprochen werden. Passiert dies nicht, können den Hauptmieter Konsequenzen wie Abmahnungen oder, im schlimmsten Fall, eine Kündigung erwarten. Mit einem rechtmäßigen Untermietvertrag sind Sie auf der sicheren Seite und gehen die Untermiete von Anfang an rechtssicher an.
FAQ
Greift das Verbot der Zweckentfremdung, wenn ein Mieter an Feriengäste vermietet?
Eine Untervermietung einer Mietwohnung an Touristen oder Feriengäste stellt eine Zweckentfremdung dar. In diesen Fällen greift das Zweckentfremdungsverbot.
Ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis wegen touristischer Untervermietung zu kündigen?
Im Falle einer Zweckentfremdung der Mietwohnung durch die Untermiete an Touristen oder Feriengäste ist der Vermieter berechtigt, den Mieter aufzufordern, das Untermietverhältnis zu beenden. Nach einer erfolglosen Abmahnung darf der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen.
Benötige ich für die Untervermietung eine schriftliche Zustimmung des Vermieters?
Eine schriftliche Zustimmung des Vermieters für die Untervermietung benötigen Sie dann, wenn Sie die ganze Wohnung vermieten möchten, der Untermieter nicht zu Ihren nahen Familienangehörigen gehört oder es andere Gründe gibt, die einer Untervermietung entgegenstehen. In diesem Fällen muss der Vermieter explizit seine Zustimmung geben.
Wann ist eine Untervermietung erlaubt?
Eine Untervermietung einer Mietwohnung ist grundsätzlich dann zulässig, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat, z.B. aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen. Im Einzelfall sollte die Erlaubnis stets mit dem Vermieter abgeklärt werden.
Was ist für den Vermieter bei Untervermietung zu beachten?
Vermieter sollten beachten, dass sie der Untervermietung nicht in allen Fällen zustimmen müssen. Außerhalb der Gründe, die in den Bereich des berechtigten Interesses des Mieters an der Untervermietung fallen, können Vermieter selbst entscheiden, ob sie einer Untermiete zustimmen oder nicht.
Wer zahlt die Miete bei Untervermietung?
Bei einer Untermiete zahlt der Untermieter die für die Wohnung fällige Miete. Dabei ist individuell zu regeln, ob der Untermieter diese an den eigentlichen Mieter der Wohnung zahlt oder direkt dem Vermieter übermittelt.
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